필자는 국제도시에 거주하며 지구단위계획에 따라 아파트, 호텔, 기업 건설, gtx, 자기급부상열차 등 매년 도시가 변화하는 모습을 지켜보면서 도시가 어떤 개념과 절차에 따라 계획되고 관리되는지 궁금했습니다. 지구단위계획의 개념과 도시관리에서의 역할은 국토를 체계적이고 효율적으로 이용하기 위한 핵심적인 제도입니다. 본 글에서는 지구단위계획의 의의와 도입 배경, 지구단위계획의 주요 내용과 구성 요소, 지구단위계획의 수립 절차와 실무적 의미를 중심으로 살펴보았습니다
1. 지구단위계획의 의의와 도입 배경
지구단위계획은 도시 군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시 군관리계획입니다. 이는 개별 필지 단위의 무질서한 개발을 방지하고, 일정 구역 단위에서 통합적이고 종합적인 계획을 통해 도시 공간을 관리하기 위한 제도입니다
과거에는 도시의 세부적인 공간 관리가 도시계획법에 따른 상세계획과 건축법에 따른 도시설계제도로 이원화되어 운영되었습니다. 이로 인해 제도 간 중복과 혼선이 발생하고, 개발행위 허가 과정에서도 불편이 초래되었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 두 제도를 통합하여 도시계획체계 안으로 흡수한 것이 지구단위계획입니다
또한 비도시지역에서 발생하는 난개발 문제를 해소하고, 체계적인 토지 이용을 유도하기 위하여 지구단위계획 제도가 확대 적용되었습니다. 특히 국토이용관리법과 도시계획법이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 통합되면서 비도시지역에서도 지구단위계획을 수립할 수 있는 제도적 기반이 마련되었습니다
초기에는 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 구분되어 운영되었으나, 이후 지구단위계획을 단순한 개발수단이 아닌 종합적 관리수단으로 활용하기 위하여 구분이 폐지되었습니다. 이는 도시의 성장 관리, 환경 보전, 지역 특성 반영 등을 보다 유연하게 추진하기 위한 제도 개선이었습니다
이와 같이 지구단위계획은 도시의 질서를 유지하면서도 지역 특성에 맞는 발전을 도모하기 위한 핵심 제도로 자리 잡았습니다
2. 지구단위계획의 주요 내용과 구성 요소
지구단위계획에는 해당 구역을 체계적으로 관리하기 위한 다양한 내용이 포함됩니다. 대표적으로 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도 제한, 건축물의 건폐율과 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등이 규정됩니다
기반시설의 배치와 규모는 도로, 공원, 주차장, 학교, 공공청사 등 생활에 필요한 시설을 적정하게 확보하기 위한 사항입니다. 이는 개발로 인한 교통 혼잡이나 생활 불편을 예방하고, 쾌적한 생활환경을 조성하는 데 중요한 역할을 합니다
건축물의 용도 제한은 특정 지역의 기능을 명확히 하기 위한 장치입니다. 예를 들어 주거 중심 지역에서는 주거 기능을 해치지 않는 범위에서만 상업시설을 허용하고, 산업 중심 지역에서는 산업 활동을 지원하는 시설 위주로 배치하도록 합니다
건폐율과 용적률, 건축물 높이 제한은 도시의 밀도를 조절하는 수단입니다. 이를 통해 과도한 고층화나 과밀 개발을 방지하고, 일조권과 조망권, 통풍 환경 등을 확보할 수 있습니다
지구단위계획 수립 시에는 도시의 정비 관리 보전 개발 등 지정 목적을 고려해야 합니다. 또한 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 복합 등 해당 구역의 중심 기능을 명확히 설정해야 합니다
해당 용도지역의 특성과 주변 토지 이용 현황, 지역 공동체 활성화 가능성, 안전하고 지속가능한 생활권 조성 여부도 중요한 고려 요소입니다. 이는 단순한 건축 규제가 아니라, 사람 중심의 도시 환경을 조성하기 위한 방향성을 반영한 것입니다
3. 지구단위계획의 수립 절차와 실무적 의미
지구단위계획은 지방자치단체장이 입안하고, 관계 기관 협의와 주민 의견 수렴, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 결정됩니다. 이러한 절차는 계획의 공공성과 합리성을 확보하기 위한 것입니다
입안 단계에서는 대상 지역의 현황 조사와 문제점 분석이 이루어집니다. 토지 이용 실태, 교통 여건, 환경 요소, 인구 특성 등을 종합적으로 검토하여 계획의 방향을 설정합니다
주민 의견 수렴은 지구단위계획의 중요한 절차입니다. 계획으로 인해 직접적인 영향을 받는 주민들의 의견을 반영함으로써 계획의 수용성을 높이고 갈등을 최소화할 수 있습니다
결정된 지구단위계획은 건축허가나 개발행위허가의 기준이 됩니다. 즉, 해당 구역에서는 지구단위계획에 부합하는 경우에만 건축과 개발이 가능합니다
실무적으로 지구단위계획은 도시의 장기적인 발전 방향을 구체화하는 역할을 합니다. 상위 계획인 도시기본계획이나 도시관리계획이 제시하는 큰 틀을 실제 공간에 구현하는 도구입니다
종합적으로 볼 때 지구단위계획은 도시 공간을 체계적으로 관리하고, 난개발을 방지하며, 쾌적한 생활환경을 조성하기 위한 핵심 제도입니다. 지역 특성을 반영한 합리적인 토지 이용과 건축 계획을 통해 지속가능한 도시 발전을 실현하는 데 중요한 역할을 수행하고 있습니다